빚을 물려줘야 진짜 절세? 부담부증여

부담부증여란 배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 사전에 증여하거나 양도할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것으로 증여세나 양도세를 산정할 때 부채 부분을 뺀 금액을 기준으로 계산하기 때문에 절세 수단으로 활용돼 왔는데요. 부동산 증여에서 절세는 정말 중요합니다. 고액의 자산을 증여할 때 다양한 방법으로 절세를 할 수 있습니다. 오늘은 채무 넘겨주면서 절세할 수 있는 부담부증여에 대하여 알아보겠습니다.

 

 

 

 

부담부 증여

부담부증여는 어떤 물건이나 재산을 주면서 그와 함께 일정한 부담(예: 채무, 전세 보증금 반환 의무)도 같이 넘기는 것을 의미합니다. 즉, 선물을 주되, 그 선물과 관련된 빚이나 부담도 같이 넘겨주는 형태입니다.

 

예를 들어, 부모님이 아파트를 선물로 주되 그 아파트의 대출금(빚)도 함께 전달하는 경우를 생각하면 됩니다.

 

 

부담부 증여 세금 종류

부담부증여에서 중요한 점은 채무와 이와 관련된 세금의 관계입니다. 증여된 재산의 가치에서 그 부담된 빚(채무) 부분은 증여세에서 차감됩니다.

 

하지만, 그 차감된 빚 부분은 마치 매도한 것처럼 취급되어 다른 세금(양도소득세)이 붙을 수 있습니다. 정리를 하면 부담부 증여 시 발생할 수 있는 세금은 증여세, 양도세, 취득세 이렇게 세 가지입니다.

 

증여세

증여재산 가액에서 채무상당액(부담부)을 제외한 금액이 증여세 과세표준이 됩니다.

12억 주택을 증여하면서 4억 전세보증금 부담 시, 과세표준은 8억입니다.

8억에 대한 증여세가 붙습니다.

 

 

양도소득세

부담부에 해당하는 비율로 양도소득세가 과세됩니다.

증여 주택의 취득가액과 현재 가치를 기반으로 양도차익을 계산합니다.

7억 취득가, 12억 현재 가치 주택을 4억 부담부로 증여 시, 양도차익은 1.7억이 됩니다.

양도세 취득가액: 7 x 4 / 12 = 2.3억 양도세

양도가액: 12 x 4 / 12 = 4억

양도세 차익: 4 – 2.3 = 1. 7억

이 양도차익에 대해서 양도세가 붙게 됩니다.

 

취득세

증여재산에서 부담부를 뺀 금액이 증여취득세 과세표준입니다.

채무인수 부분은 유상 취득세로 계산됩니다.

12억 주택을 4억 전세보증금 부담 시, 유상취득세는 4억, 증여 취득세는 8억이 됩니다.

 

 

누구에게 하는 부담부증여 일가?

배우자나 가족(직계존비속) 간에 이루어지는 부담부증여는 특별한 경우가 있습니다. 일반적인 경우와는 다르게 일부 채무는 증여세에서 제외될 수 있습니다.

 

 

증여자의 채무와 세금

증여하는 사람(증여자)의 채무 중 어떤 것이 부담부증여에 포함되는지, 어떤 것은 제외되는지를 알아야 합니다. 예를 들어, 증여하는 재산에 이미 담보로 된 빚이나 임대보증금 같은 것은 부담부증여의 범위에 포함됩니다.

 

 

부담부증여와 세금 신고

부담부증여를 할 경우, 특정 기간 내에 세금을 신고해야 합니다. 2017년부터는 부담부증여 시 양도소득세와 증여세의 신고기한이 동일하게 되어, 수증(증여받은 일) 후 3개월 이내에 신고를 해야 합니다.

 

마지막으로 2023년부터는 부담부 증여세에 영향을 줄 수 있는 부분이 있습니다. 바뀐 제도를 기준으로 어떻게 절세할 수 있는지 절세가 안 되는지 한 번 더 상세히 알아보겠습니다.

 

 

절세할 수 있는 경우 vs 절세할 수 없는 경우

절세할 수 있는 경우

 

세금 분할로 인한 절세

부담부증여는 증여세, 취득세, 양도소득세 3개의 세금이 부과되지만, 일반 증여보다 세목이 늘어나더라도 납세 의무자가 두 명이 되어 내야 할 세금이 분할됩니다.

 

증여세와 양도세는 누진세 구조로 되어 있어서 세금을 나누게 되면 전체 세금 부담이 줄어드는 경우가 있습니다.

 

 

취득세 중과세 완화

다주택자 취득세 중과세 완화 등 취득세 완화 정책에 따라 부담부증여에 따른 세금 부담이 예년보다 줄어들 가능성이 높아졌습니다.

 

절세할 수 없는 경우

 

양도세 부담 증가

부담부증여의 양도세 과세 대상인 양도차익(자산-취득가액) 계산 시 취득가액이 너무 낮은 경우 양도차익이 커지게 되어 양도세 부담이 커집니다. 양도차익에 따른 양도소득세율이 증여세율보다 더 큰 경우 실익이 없을 수 있습니다.

 

 

개별 상황에 따른 불리함

부담부증여 시 과세되는 양도세와 취득세에는 비과세, 일반과세, 중과세의 3가지 케이스가 있어서, 증여하는 사람의 개별 상황에 따라 절세 효과가 없을 수 있습니다.

 

 

부담부증여 인정 채무의 한계

부담부증여 시 인정되는 채무는 ‘부동산에 담보된 채무’만 해당되며, 개인 채무는 포함되지 않습니다.

 

 

채무 상환 문제

증여받은 사람이 채무를 상환하지 못할 경우, 증여해 준 사람이 대납해야 하며, 이로 인한 세금 부담이 크게 될 수 있습니다.

 

 

요약하면 부담부증여의 절세 효과를 활용하려면 개별 상황을 정확히 파악하고, 필요한 경우 세무 전문가와 상담을 통해 최적의 방법을 선택해야 합니다. 아래의 전문가는 불필요한 비용과 시간을 소모하지 않고 빠르게 처리하는 전문가입니다. 더 이상 소중한 시간을 낭비하지 마시고 아래의 전문가와 빠르게 상담해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

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